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競売に出てきた物件は、全部入札によって買受人が決まるとは限りません。中には入札に参加する人がいなかったとか、いても入札保証金の振り込みがなかったというように適法でないというケースもあります。実際に、四割程度が買い手が決まっていないのですが、その場合には、その物件は売れ残り物件となってしまいます。この売れ残り物件については「特別売却」という手続きによって売却を進めます。特別売却の手続きは、民事執行法五一条の「入札または競り売りの方法によっても適法な買い受けの申し出がなかったときは、執行裁判所は執行官に対し他の方法により不動産の売却を実施すべき旨を命じることができる」

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という規定に基づいて行われます。